家を売るときに揃えて欲しい必要書類は、不動産の状況を買主様に伝えるために大切な役割を持っているとともに、不動産会社の担当者が査定価格を算出するためにも参考になる重要な書類になります。
ですから、家を売ると決断されたら、必要な書類を早めに準備することをお勧めします。
そこで今日は、円滑に売却手続きを進めるためにも、売主様に揃えて欲しい必要書類について書いてみたいと思います。
一、家の売却を決断したら早めに
二、不動産会社に売却を依頼するときに必要な書類
三、買主に物件を引き渡すときに必要な書類
家の売却を決断したら早めに
家を売却するときには、売主様はさまざまな書類を準備する必要があります。
売却する不動産の詳細事項、権利関係、税金関係、告知事項など、買主様に多くの情報を伝えるためにも必要になる書類です。
揃えていただく書類は、不動産会社に売却を依頼するときにも、あるいは、買主様に物件を引渡すときにも必要になるのですが、その直前になって慌てて探したり、取り寄せたりしていては、円滑に売却手続きができなくなってしまいます。
できれば、売却を決断されたら、すぐにでも集める準備に取りかかることをお勧めします。
不動産会社に売却を依頼するときに必要な書類
ⅰ、登記簿謄本、もしくは、登記事項証明書
ⅰ、購入した時の売買契約書と重要事項説明書
ⅰ、登記済権利書、もしくは、登記識別情報
ⅰ、土地測量図・境界確認書
ⅰ、固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
ⅰ、ローン返済予定表、あるいはローン残高証明書
ⅰ、建物の設計関係の書類
ⅰ、マンションの管理規約、使用規則、議事録
登記簿謄本、もしくは、登記事項証明書
登記簿謄本は登記簿の写しのことで、不動産の登記事項が詳細に記載された内容を証明するものです。
登記事項証明書は、登記事務をコンピュータ処理している登記所から発行されるものですが、最近では登記簿謄本よりも登記事項証明書が発行される場合が多いとのこと。
証明内容はどちらも同じで、現在の所有者など所有権にかかる事項や、抵当権などの借入内容など所有権以外の権利にかかる事項が記載されています。
この証明書は法務局で申請して取得します。
ただし、登記事項証明書（登記簿謄本）は、査定依頼先の不動産会社の担当者が事前に取得して査定に臨むことがほとんどですので、売主であるあなた自身が入手する必要はほとんどないでしょう。
購入したときの売買契約書と重要事項説明書
売買契約書は、物件を購入したときに、以前の持ち主（所有者）との間で交わした書類です。
売買契約日、売買代金、手付金の額、物件の状況、付帯する特約条項、引渡し日、などについての記載があります。
重要事項説明書は、売買契約を締結する前に、購入する不動産について不動産会社の宅地建物取引士から、物件の概要（所有権などの権利関係）や都市計画・建築基準法による制限内容、そのたの法令上の制限、そして物件に対しする告知事項などが記載されています。
購入したときの売買契約書と重要事項説明書には、次の買主様に伝えるべき事項が記載されていることが有りますので、準備していただくことをお願いしています。
登記済権利書、もしくは、登記識別情報
登記済権利書も登記識別情報も、法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその不動産の真の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。
平成17年（2005年）3月に不動産登記法が改正され
「登記済権利書」が「登記識別情報 」に代わっています。
不動産登記法改正前に購入（取得）されている場合は、登記済権利書を
改正後に購入（取得）されている場合は、登記識別情報のご準備をお願い致します。
土地測量図・境界確認書
土地や一戸建ての売買で必要になる書類で、土地の面積や境界の位置などが記載されています。
特に、境界が明確でないと、土地を引渡した後にトラブルになるかもしれません。もし、境界が未確定の場合は、あらかじめ隣接地所有者の立会と了承の基、測量を実施して測量図を作成することをお勧めします。
土地の場合では、面積×単価で売買価格を決めることがほとんどですので、どこからどこまでが売却対象なのか、対象面積は何㎡なのか、範囲を確定するためにも境界確定が非常に重要になるのです。
固定資産税納税通知書、固定資産税納税評価証明書
固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類です。
固定資産税は、1月1日時点の所有者に対して一年間の固定資産税が課税されるため、物件の引渡し日を基準にして売主様の未経過分を日割清算を行い買主様いただく処理を行います。
また、所有権移転登記等に必要な登録免許税など、買主様の購入諸費用の算出にも必要になります。
固定資産税納税通知書は最新のものを準備してください。
固定資産税評価証明書は、ほとんどの場合、不動産会社の担当者が取得しますので、売主様自身が取得することは、ほとんどないと思います。
ローン返済予定表、あるいはローン残高証明書
住宅ローンの残債がある場合、残債の総額を知るために必要になります。
返済途中で滞納や、一部繰上げ償還をしていなければ返済予定表で残債の把握ができますが、そうでない場合は残高証明書の入手をお勧めします。
これは、住宅ローンを返済中の方が対象になります。
家の売却代金で住宅ローンの残債全額を返済できない場合は、自己資金の準備や別の売却方法を考えなければなりません。
建物の設計関係の書類
建築確認済証や検査済証は、その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。
構造等が法律の基準に沿ったものであることの証明は、売主にとっても買主にとっても大切な情報です。
また、どのように設計・工事が行われたかの情報は、家の維持管理や将来のリフォームにおいても非常に有益であり、買主様からの信頼度も上がります。
◆物件の図面、設備の仕様書
これにより、間取りや設備の状況を確認することができます。
◆物件のパンフレットなど
購入時のパンフレットがあれば、有効な物件情報になります。
◆建築確認済証、および、検査済証
一戸建ての売買のときに必要になります。その物件が、建築基準法で定められた基準で建築されたものであるかを証明するものです。また、現地で実施された検査に適合した物件であることの証明にもなります
◆建築設計図書、工事記録書
その物件はどのように設計されているか、また、どのような工事が行われたかを確認することができます。設計や工事についての情報は、いずれリフォームをするときに役立つ情報源となります。
◆耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
新耐震基準が導入される前の中古物件を売買する際、耐震診断を受けている場合は報告書を提示します。アスベストに関する調査を受けている場合も同様に提示しましょう。
マンションの管理規約、使用細則、義事録
家の売却がマンションの場合に必要になる書類が、管理規約、使用細則、議事録です。
「マンションは管理を買え」と言われるくらい、中古マンションにおいては特に、どのように維持管理がされていているか、居住にあたってのルールはどのようになっているのかは非常に大切な情報です。
その情報が、管理規約、使用細則、議事録に記載されています。
ペットの飼育は可能なのか、ピアノは弾いてもいいのか、駐車可能な車のサイズなど、生活する上で必要な情報を得ることができます。
また、管理費、修繕積立金など、買主様が入居後に負担する費用の確認にもなります。
買主に物件を引渡すときに必要な書類
買主が見つかり売買契約を結んだ際、引き渡しのときに売主が準備する必要書類は、以下の通りです。
◆本人確認書類（※）
売主の本人確認のために必要です。運転免許証・パスポートなど。
◆実印・印鑑証明書（※）
印鑑証明書は、発行から3ヵ月以内のものを用意します。
◆住民票
売主の現住所と登記簿上の住所が違う場合に準備します。発行から3ヵ月以内のものが有効です。
◆銀行口座の通帳（銀行振り込み先情報）
売却代金のやりとりは大金が動くので、ほとんどの場合は銀行振り込みになります。そのため、売主の口座情報が必要になります。
（※）は、本人確認のために重要なものです。
不動産の所有者が複数いる場合は、全員の書類を揃える必要があります。遠方に住む所有者の本人確認書類が揃わなくて引き渡しに支障をきたすこともありますので、早めに準備することをお勧めします。
まとめ！
よりよい条件での成約を目指すためにも、買主の立場にたった情報提供が早道です。
購入したときから現在に至るまでの、家に関わる資料や情報を集めておいて、売却を決断されたら、手元にある物件情報をまとめ、不動産会社の担当者と相談しながら必要に応じて情報提供に活用するようにしてください。
買主が決まってから書類を準備するのではなく、事前に準備することで売却活動に活用できれば一石二鳥です。
