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専属専任媒介契約とは?メリット・注意点を解説!専任媒介契約との違い

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専属専任媒介契約とは?メリット・注意点を解説!専任媒介契約との違い

カテゴリ:売買知識情報
 専属専任媒介契約とは?メリット・注意点を解説!専任媒介契約との違い



家を売るときの最初の一歩は、不動産会社への相談・依頼です。

この時、売主が不動産会社と契約する方法(媒介契約)には、複数の種類があることをご存じでしょうか。この記事ではその中の一つ「専属専任媒介」を取り上げます。

家を売るときに不動産会社に仲介をお願いする理由
Ⅰ売却金額の査定をしてもらう
Ⅱ購入希望者を探してきてもらう
Ⅲ購入希望者の問い合わせ、内覧の窓口になってもらう
Ⅳ売買契約のサポートをしてもらう

晴れて家が売れれば、成約報酬として仲介料が売主から不動産会社へ支払われます。この部分は、不動産会社との媒介契約の種類にかかわらず基本的に同じ仕組みになります。

不動産会社の本気度は、専属専任媒介でマックスに!?
専属専任媒介の特徴をはっきり知るために、まずは媒介契約にどのような種類があるのかを確認しましょう。

媒介契約の種類
不動産の媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。「専属専任媒介」は「専任媒介」の一部なので、「専任媒介」と「一般媒介」の二つに大別されることもよくあります。

専任媒介と一般媒介の違いは、売主が依頼する不動産会社が1社単独か、2社以上になるかによるものです。

仲介手数料は成果報酬なので、売主からすると何社にお願いしても最終的にかかる金額は変わりません。
また、1社だけにお願いする専任媒介では売却の成否がその会社の仕事ぶりに依存しすぎる、という特徴があります。複数の会社に声をかけておいたほうがリスク分散になりますし、最終的なコストが変わらないのであれば一般媒介のほうが好ましいと思われがちです。

不動産会社が専属専任媒介で本気になる理由
では、なぜ「専任媒介」という契約方法があるのでしょうか。

専任媒介で売主が契約できるのは不動産会社1社のみです。そのため不動産会社の責任が非常に大きくなります。売却活動(購入希望者を探すこと)にかける力の入れ具合は一般媒介の比ではありません。一般媒介ではどれだけ不動産会社が労力を使っても、ライバル会社で突然成約が決まってしまうことがあります。しかし専任媒介は自社しかその家を取り扱っていませんので、横から契約をさらわれるリスクがなく、存分にその家の売却活動にエネルギー注ぎ込めるのです。

依頼者にとってはこれこそが専任媒介を選ぶ大きなメリットです。専任媒介であれば現地見学会など、家を売るための積極的な取り組みが不動産会社からどんどん提案されることでしょう。

また、窓口を1つに絞ることによって、不動産会社には広告に対する反響や、購入希望者または他の不動産会社から来た問い合わせ数など、色々な情報が集まってきます。売主としては状況を随時把握することが出来るので、売出価格を変更するといった対策も立てやすくなります。

専任媒介の中でも、「専属専任媒介」には、不動産会社がさらに本気になる理由があります。通常の専任媒介契約は売主が自分で買い手を探して直接取り引きをすることが認められています。しかし、専属専任媒介はそれが出いません。家の売却に関しては完全にその会社へ一任するというのが、専属専任媒介の決まりです。

不動産会社はその期待に応えるためにも、最大限の売却活動を行うことになりますし、売主に対して状況報告を1週間に1度しなければならないと法律で義務付けられています。(通常の専任媒介では1週間1度)

専属専任媒介で契約するときの注意点
ここからは、「専属専任媒介」と締結し、その契約に従って売却活動を遂行していくときの注意事項や、途中解約・更新手続きなどについて解説します。

契約時
不動産会社との媒介契約には、国土交通省が推奨する標準約款を契約書面として使用することが一般的です。書面には媒介契約の種類が明記されていますので、専属専任媒介であることを確認します。なお、専属専任媒介の契約期間は、法律で3か月を超えることはできません。

契約期間中
専属専任媒介で契約するときは、不動産会社に2つ大きな義務があります。一つは物件情報の指定流通機構への登録を媒介契約締結日の翌日から5日から以内に完了させること。もう一つは先述の売主に対する状況報告です。不動産会社は売主に対して1週間に1度以上の報告義務があります。

契約の有効期限であっても専属専任媒介を解除することはできます。ただし、不動産会社の不作為など正当な理由のない解除では、それまでに不動産会社がかけた売却活動に関する費用などを請求される可能性があります。

また、専属専任媒介を締結しているにもかかわらず、他の不動産会社等の仲介によって売却を成立させた場合は、違約金の支払いが請求されます。

更新時
前述のとおり、専属専任媒介の契約期間は最長でも3か月間です。もしこの期間を過ぎて再度専属専任媒介を締結するのであれば、売主が書面で不動産会社へ更新意思を伝えることになります。自動更新による更新は認められていません。必ず書面で更新の意思表示をしましょう。

不動産会社がズルをする可能性もある?
実は、専属専任媒介には仕組み上のリスクがあります。通常、不動産の売買の成立には、売り手側とその不動産会社、買い手側とその不動産会社の4人のプレイヤーが関わります。

不動産会社はそれぞれが契約した相手(売り手もしくは買い手)から仲介手数料を受け取ります。

しかし、なかには売り手と買い手とが同じ不動産会社へ依頼するケースがあります。この場合、不動産会社は一つの不動産売買で売り手からも買い手からも仲介手数料を得られるので、大変効率の良い取引になります。業界用語でこれを「両手取引」「両手取り」などと言います。

専属専任媒介で契約すると、不動産会社が両手取り引きを意図的に行うことが出来ます。例えば、指定流通機構への登録期間ぎりぎりまでは自社の顧客的に紹介したり、他社からの問い合わせに対して、申し込みがないにもかかわらずあったかのように対応するなどです。

もちろん、すべての不動産会社が専属専任媒介でこのような手口を行っているとは限りません。一方で、大手ならこんことはしない、と言い切ることもできないのです。仕組み上はこうしたことが起こり得るということは知っておいたほうが良いでしょう。

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