不動産投資は株やFXなどの投資方法と違い、土地や建物などの「現物」が手に入る魅力的な投資方法です。不動産投資の市場には個人投資家も多く、普通のサラリーマンから専業の不動産オーナーとまでなった方もいます。
しかし「投資」である以上、ポイントを間違えてしまうと大きな損失を被る可能性があります。そこでこの記事では、これから不動産投資を始める初心者向けに、気を付けるべき7つのポイントと、不動産投資で失敗してしまう初心者のよくある特徴をご紹介します。
一．不動産投資の初心者が気を付けるべき7つのポイント
1.不動産投資を取得する順番を考える
2.購入した物件を持ち続けるか、いずれ売却するのか？
3．信用できる不動産投資会社を選ぶ
4．不動産投資会社・金融機関からの不正融資の誘いには乗らない
5．家族の同意は早めに取っておく
6．物件の印象ではなく、【数字】で判断する
7．不動産投資で生まれた収益の一部は【貯蓄】か【再投資】に充てる
1－1．投資用不動産を取得する順番を考える
大きな資金が必要な不動産投資では銀行など金融機関からの融資が不可欠です。そのため今後も不動産を増やしていきたいと考えている場合には、取得する不動産の種類や借り入れをする金融機関を選定していかなければなりません。
もしも1回目の不動産投資で大きな借り入れがあると、2～3つ目の不動産を取得しようとしたときに与信（ローンの借り入れ枠）が足りず、金融機関から追加融資を受けられなくなる可能性があります。1回目の不動産投資から今後のプランも視野に入れつつ、慎重に選定するようにしましょう。
1－2．購入した物件を持ち続けるか、いずれ売却するのか？
購入物件を持ち続けて「相続する」のか、どこかのタイミングで「売却をする」のか、目的と出口をあらかじめ考えておくべきでしょう。もしも売却を考えている場合には、最低でも物件の「法定耐用年数」と「周辺地域の路線価の推移」は調べておくことが大切です。
●法定耐用年数:減価償却費の算定基準として、財務省令で定められたもの
●路線価:相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用
これらは、それぞれ政府が定めた「建物」と「土地」の評価基準です。これらの評価が高いと金融機関の融資額も高くなり、売却がスムーズに行える可能性が高まる傾向にあります。また1室の区分マンションを購入する場合には、類似した条件の周辺マンションの過去の売買実績を調べておくと尚良いでしょう。
将来的に購入した物件の売却を検討している際には、この2つの指標はチェックしておき、売却がしやすい物件なのか把握しておくことをおすすめします。
1－3．信用できる不動産投資会社を選ぶ
信用できる不動産投資会社を選ぶには、2～3社以上の複数社と同時にやり取りすることをおすすめします。もしも1社だけとやり取りをしていると、担当の営業マンが本当のことを言っているかどうかが初心者には判断が難しく、会社の営業利益を優先する営業マンに当たった際に気づけない恐れがあります。
複数社とやり取りをしていれば、不安な点があれば他社の営業マンに相談するなどで、営業マンの話す内容を多角的にとらえることが出来ます。複数の営業マンとやり取りをしながら、常に「この営業マンが言っていることは本当か？」ということを判断しておくと良いでしょう。
1－4．不正融資の誘いには乗らない
今年、自宅の購入に利用するローン「フラット35」を用いた不正な投資用不動産の購入が問題になりました。住宅ローンは居住用の不動産の購入のみに利用できるもののため、投資用不動産を購入したり、購入した自宅を賃貸に出したりすることは禁じられています。
しかし、それを承知の上で投資家に「安い金利で借りられる」と、住宅ローンでの不動産投資を提案してくる不動産業者も存在しています。結果として金融機関に不正がばれ、残債の一括返済を求められて家計が破綻する不動産投資家も出ることになりました。
一見、住宅ローンの低金利は魅力的に見えます。しかし上記のように不正融資を受けるリスクはあまりにも大きいため、もしそのような誘いを受けても絶対に応じてはいけません。
購入したい物件があるにもかかわらず、自身の与信が足りずに融資が得られない場合には「現金資産を貯める」「与信の得やすい業種に転職する」「評価の高い物件を探す」などの対策をとるようにしましょう。
1－5．家族の同意は早めにとっておく
不動産投資は金額が大きい取引になるため、購入間近になって家族に反対され頓挫するケースがあります。たしかにご家族の立場からすると、いきなり購入段階になって「物件を買うために何千～何億円の借入をする」と話をされると不安になるのも当然です。
このような事態を避けるため、あらかじめ不動産投資に興味を持ってもらうことや、不動産投資の仕組みや意義、見に行った物件の写真などの情報を共有し、協力体制を作っておくと良いでしょう。
1－6．物件の印象ではなく、【数字】で判断する
きれいな印象の良い新築物件を見てしまうと「こんなにいい家だから入居者も安定して入るだろう」と考えがちですが、見た目だけで安易に判断してしまうのは危険です。仮に新築を購入しても20年後には築古物件に変貌し、当初想定した入居率が保てなくなる可能性があります。
物件のもつ印象はもちろん大切ですが、より優先すべきは周辺地域との家賃バランス、スーパーや駅などの周辺環境、過去の人口推移などの実際のデータです。投資目的の不動産に実際に居住するのはあくまでも入居者。オーナーの好みや印象で選んでしまわないように気を付けましょう。
1－7．不動産投資で生まれた収益の一部は【貯蓄】か【再投資】に充てる
不動産投資は家賃収入と経費（管理費用や諸税金など）、借入金の返済などの差額によるキャッシュフローを軸とした投資方法です。このキャッシュフローを出来るだけ普段の生活等の消費には使わず、部分的に「貯蓄するor再投資する」ことがおすすめです。
なぜなら不動産は自然災害や入居者のトラブルなどによって、資産価値が大きく損なわれるリスクがあるためです。このようなトラブルによる出費に際して「すぐに現金化できる資産がない！」という状況は危険度が高く、最悪の場合には破産してしまう不動産オーナーもいます。
不動産投資で得たキャッシュフローを少しずつ貯蓄しておくことで、このような事態が起きても対応できるように備えておきましょう。
二．不動産投資で失敗してしまう初心者の特徴
ここまで気を付けるべき７つのポイントについて解説してきましたが、不動産投資に失敗してしまう初心者はどのような特徴を持っているのでしょうか。
ここでは３つの失敗例を挙げます
1．不動産の知識がなく、不動産営業マンのいうままに物件を購入
2．現金資産がなく、損切りすることができない
3．不動産を取得したことで満足し、物件のメンテナンスをしない
2－1．不動産の知識がなく、不動産営業マンのいうままに物件を購入
不動産投資は、不動産を購入するのも金融機関から融資を引くのも投資家である自分自身です。しかし、不動産営業マンの言うままに物件を購入してしまい、納得感のない投資から失敗してしまうケースが数多くあります。
不動産の売買契約の当事者は、不動産の売買契約を交わす投資家自身です。初心者だからと言って任せっきりにせず、疑問に思う箇所や不安になったところは遠慮なく問い合わせるべきです。また分からない点はそのままにせず、しっかりと勉強して理解した上で意思決定を行えるようにしておく必要があります。
2－2．現金資産がなく、損切りすることが出来ない
どれほど厳格に投資物件を選んでも「入居率が下がってキャッシュフローがマイナス」「自然災害や害虫駆除でリフォーム費用が掛かる」などのトラブルから物件の売却をしなければならないケースは出てきます。
そんな時に現金資産の貯蓄が無く、残債を払えないために損切り（売却）が出来ないという状況に陥ってしまうと、身動きが取れないまま徐々に資産を減らしてしまうマイナス物件へと変貌してしまいかねません。
キャッシュフローがマイナスの物件を所有していると金融機関からの信用も下がり、新しい不動産を購入するにも苦労が生じてしまいます。そのため普段の家賃収入の一部を貯蓄するなど、日頃からリスクに備えることが大切です。
2－3．不動産を取得したことで満足し、物件のメンテナンスをしない
不動産を取得出来たことで満足してしまい、その後の管理や手続きを管理会社に一任してしまう投資家は不動産投資に失敗してしまうことがあります。不動産投資は「不動産賃貸業」とも呼ばれる事業性の高い投資方法で、自分で直接事業のコントロールが出来ない株式投資やFXとは違い、投資家自らが事業に影響を与えることが出来ます。
例えば、入居率が下がった時の家賃設定、室内の設備投資、リフォーム費用の削減など、投資家自身が積極的に不動産賃貸に関わり、安定稼働へ導くことも可能です。不動産を取得したことはゴールではなく、不動産投資の始まりであると認識したほうが良いでしょう。
まとめ
ここまで、「不動産投資の初心者が気を付けるべき7つのポイント」と「不動産投資を失敗してしまう初心者の特徴」をご紹介してきました。
不動産投資は、投資家自らが能動的に動くことで成功確率を上げることの出来る投資方法です。これから投資を始める初心者の方でも、積極的に投資の勉強を進めたり、不動産業者とのやりとりを通じて自身が成長したりすることで、不動産投資を成功に導くことができるでしょう。
