共益費・管理費って何？それぞれの違い、相場は？
共益費と管理費って何に使われているの？
毎月家賃とともに何気なく支払っている管理費。分譲マンションでは管理費、賃貸マンションでは管理費または共益費とよばれることがおおいようですが、そもそも管理費とは何でしょうか？入居者から徴収された管理費は、一体何のために、どのように使われているのでしょうか？快適な暮らしの為の費用だとわかってはいますが？知っているようで知らなかった管理費の疑問について解消します。
管理費とは？
一般的に、マンションやアパートの建物や共有部分を、管理・維持していくための費用のことです。例えば、管理人や清掃業者による共用部分の清掃費用、エントランスの照明やエレベーターなどの電気代、共用アンテナの保守点検費用、共用部分の花壇や植栽の手入れ費用などがこれに当たります。
不動産公正取引協議会連合会によると「マンションの事務を処理し、設備そのほか共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課などを含み、修繕積立金を含まない」（※１）と定義されています。
共益費との違い
共益費は、不動産公正取引協議会連合会によると「借家人が共同して使用または利用する設備または施設の運営及び維持に関する費用をいう」（※１）と定義されています。
一見すると管理費とは違う表現のように感じますが、実際には、管理費と共益費は明確に区別されているわけではありません。一般的には、同じ意味で使用されるケースが多く、不動産会社やオーナーなどの意向によって、独自に使い分けられています。ちなみに管理費・共益費は、家賃同様に非課税の対象になります。（※2）
※１「出典」不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」
※2 「出典」国税庁「集合住宅の家賃、共益費、管理料などの課税・非課税の判定」
共益費・管理費は値切れるのか
家賃に含めるか分けるか、呼称を統一するのかしないのか、などの違いはあっても、物件全体の維持管理に使われる費用であることは共通。大家さんと管理会社は、この費用をもとに入居者の住まいを快適に保つための活動をしているのです。物件によっては大家さんが直接、共有部分の修理などを手掛けることもあるかもしれません。
その共益費と管理費を、例えば契約交渉時に、値切ってみるとどうなるのでしょうか？結論から言えば、「値きれないことはないが、入居者に対する印象が悪くなる」。共益費と管理費は、共有部分を維持管理してもらうための費用。他の入居者も自分も使う場所を快適に保ってもらうための費用です。この費用を安くしてもらうということは、他の入居者に「ただ乗り」する、或は一銭も支払わずに維持管理作業を行ってもらいたいと言っていることに等しいのです。
不動産会社の担当者によっては、共益費は値切に応じてくれることもありますが、管理費は専門の管理会社に委託している場合にはあまり応じてもらえません。避けて通れない、共有部分の維持管理があってこそ、入居者は住み続けていられるのですから、できれば、この二つの費用は素直にお支払して「きれいにしておいてください」とほほ笑むくらいの余裕を持ちたいものですね。
